房仲：房貸低 申貸前先試算

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中央社 – 2012年3月26日 下午6:02

（中央社記者韋樞台北26日電）根據央行統計顯示，從五大銀行新承做購屋貸款利率已連續37個月跌破2%，相對有利低價區的首購民眾。房仲表示，一旦經濟重回復甦，利率可能再升，購屋人最好申貸前先試算。

為加速經濟擺脫金融海嘯的威脅，各國大舉實施寬鬆政策，除了直接將資金注入市場外，也將利率下調至罕見的低利水準。央行統計，從2009年2月五大銀行新承做購屋貸款利率跌破2%以來，已連續37個月低於2%。

信義房屋表示，央行五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承做放款金額與利率統計顯示，新承做購屋貸款利率從最低的1.616%，已逐步調升至1.899%。

以2008年9月新承做購屋貸款2.859%試算，貸款新台幣500萬元，20年期推算，每月本息平均攤還2萬7378元；以最新的1.899%試算，每月本息平均攤還金額為2萬5056元，一年便可節省近2.8萬元。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，低利率有助大台北以外的房市，以整體房價水準來看，桃園的平均房價水準是新北市的一半，為台北市的1/4，其他都會區房價水準與桃園相似。在奢侈稅上路後，大台北以外的區域受影響相對有限，就是因為就業環境穩定，房價相對平穩，與低利率等條件。

信義房屋南崁忠孝店店長黃范銘指出，大台北地區與桃園房價相差甚多，台北客選擇到南崁地區購屋較偏好總價500萬元到800萬元的大樓產品；由於現在房貸利率相對低，且桃園地區房價不貴，一般住宅產品貸款金額並不會太高，經試算後，客戶普遍可以接受也負擔得起。

蘇啟榮認為，一旦國際金融情勢好轉，加上經濟回復成長，寬鬆貨幣政策可能趨緊，利率的確有可能反轉向上，建議購屋人最好先試算一旦利率走揚，每月會增加多少房貸金額支出。1010326

中南部找房賺更大

當包租公 中南部找房賺更大

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作者： 記者黃惠聆╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年3月26日 上午5:30

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

房仲業統計，近一年北市和新北市租金漲幅比不上房價上漲率，北市、新北市各地區租金投資報酬率明顯下滑，多數地區租金年報酬率已掉到2％左右，但中南部的租金報酬率仍高，甚至可達10％，想當包租公者可往中南部尋找合適房。

現代人想買房當包租公理財前，要慎選地方，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，北市、新北市過去一段時間房價漲幅驚人，但租金上漲幅度有限，使北市、新北市租金投資報酬率近2年持續走低。

徐佳馨說，買房當包租公且要有高報酬率，要有二個要件：1是低購房成本，2是高出租率。因為即使買到低價房，房子租不出去或出租率低，也沒有租金投報率可言。

想置產當包租公，房仲業建議，可往中南部找房，如中南部或者知名大學附近。

永慶不動產南區業務副總經理楊政曉表示，想要到中南部購屋當包租公的民眾，選擇標的很重要，就目前來看，小套房的投報率最高，約70~80萬元就可以買到，每個月租金約4,000元，其中又以新成屋效果最佳。

中南部租金投報率高，但純住宅的二手屋多，如標的不恰當，有時可能賺了租金卻賠了總價。像高雄地區空地不少，舊大樓增值空間相對有限，且在地人買房比較偏愛透天厝，就算房價不漲，仍有土地增值空間可期。

楊政曉，在大學附近買房當包租公，雖然投報率不錯，還要考慮到維修費，一般來說，學生宿生維護費用相對較高，若是外地人還是得委託物價公司管理，須支出管理費。

總之，到南部買房當包租公須留意房價不能過高，每坪1字頭以下比較沒有投資風險，但若超過16~17萬元，投資風險就會逐漸加大。

http://news.msn.com.tw/news2528904.aspx


土銀：7月實價登錄前 房市恐現逃命潮


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中國時報【沈婉玉／台北報導】



不動產放款龍頭行庫土地銀行董事長王耀興昨日表示，受到國外金融情勢動盪與奢侈稅等國內政策因素影響，房市還看不到「落底」，前2月土銀不動產放款件數已較去年同期掉了兩成。不過，今年7月實價登錄政策實施前可能會出現交易潮，對整體房市發展仍保守看待。



土銀今年將配合政策，協助皇翔、遠雄、麗寶等建設公司推出林口A7合宜住宅，並提供民眾低廉合理的房貸。



王耀興指出，購地貸款是先期指標，因建商購地後才會興建推案。從去年土銀大額購地貸款件數逐季下降，今年前2月10億元以上超大額購地貸款只有一件來看，不但今年房市好不起來，還可能持續影響至104年，「未來不能再只靠不動產授信」，並將嚴格進行風險控管。



去年土銀獲利超過105億元，創歷史新高，王耀興坦言，今年土銀獲利只能「持平」，不可能像去年一樣好。因此，今年將推動轉型，積極拓展企金業務與培育企金人才。總計土銀1.7兆多的放款規模，因企金放款增加，不動產放款占總放款的比率已從去年初的52.46％下降至51.15％。



王耀興指出，去年奢侈稅上路確實很有成效，去年房市交易量已減少，但台北市及新北市精華區仍「量縮價未跌」，未來也看不出有跌價的跡象，每坪上百萬的豪宅仍有市場需求。除非路上房仲擺攤的陽傘增加、建商推案的立牌增加、廣告不撤，就表示委售、待售的房屋多了，房價才可能跌。

房市慘淡 房價逾兩千萬銷售最冷

中廣 – 2012年1月10日 上午8:24

市場預估，今年房地產將陷入「僵固」的盤整格局，尤其房仲業者統計雙北市各類型產品，近三個月以來的「去化率」後發現，交易情形最慘淡的房型是兩千萬以上的產品，去化量不到百分之四，但五百萬以下價位的房型卻相對熱銷。業者分析，主因是兩千萬以上的房型，多以「換屋族」為目標，但現在景氣不振，加上預期房價下修心理，許多「換屋客」轉而觀望，讓買盤更加膠著。（何庭歡報導）

從這份統計來看，去化率最差的是以兩千萬以上房型為主。業者認為，在以自住客為主的現階段市場，若要購買兩千萬以上產品，至少得準備六百萬以上自備款，對於一般首購族來說非常遙不可及，加上市場預期價格盤整，讓暫時不愁無棲身之地的換屋族，更願意多等一等。

至於雙北市去化率最高，高達兩成左右的，都是五百萬元以內的標的。住商不動產企研室主任徐佳馨分析，由於銀行對套房產品的貸款緊縮，買方如果是首購自住客，在坪數與總價的限制下，還是以新北市為首選，也讓新北市五百萬以下標的表現傲視群倫。但在台北市來看，五百萬以下多為套房產品，購屋人應該以比較沒有自備款問題的長線投資者居多。

徐佳馨說：『就是說五百萬以下的話，如果在台北市，其實很多都是套房產品，那區位的話也都還不錯，所以可能有些長線投資人，他們會選擇這些區域來作布局。那另外來說的話新北市五百萬以下的表現也非常突出，可見就是很多首購族，他對於低總價的產品還是有一定程度的需求。』

另外值得注意的是，台北市七百到一千萬價格區間的產品，去化率卻低於一千到一千五百萬區間的產品，徐佳馨分析，以台北市來說，一千萬以下實在不容易看到能滿足首購族的產品，不是地段不佳，就是屋況很差，也讓許多首購族寧可多加預算，咬牙成家。

興富發率先自砍房價 買方觀望恐將轉強 郭幸宜 | 卡優新聞網 – 2012年1月5日 上午10:08

興富發率先自砍房價　買方觀望恐將轉強
作者： 郭幸宜 | 卡優新聞網 – 2012年1月5日 上午10:08

興富發率先自砍房價　買方觀望恐將轉強

　　政府一連串打房政策，後續效應「打趴」了房地產業！正當房市陷入寒冬時期，號稱國內「建商F4」之一的興富發建設，率先拋出房價震撼彈，宣布旗下的台北市新建案今(101)年起，至少將降價15「趴」不等，其中位在內湖區的「日湖百貨」重建案，開價從每坪100萬降至75萬，降幅更達到25%。
　　向來與遠雄、華固及長虹一同被稱為「建商F4」的興富發，雖在政府奮力出手打房的情況下，去(100)年全年營收仍有212億，高居營建業榜首，在一片低迷態勢中，成績實屬亮眼。
　　然而在買盤急凍壓力下，日前興富發董事長鄭欽天在自家尾牙宴上，語出驚人的表示，今年興富發大台北建案至少調降15%的售價。其中士林區的「台北院」(原金雞廣場)預售案將從每坪100萬元降至90萬元；內湖區的「日湖百貨」重建案更大砍「25趴」，從原本的每坪100萬元調降為75萬元，成了國內首家企圖以「降價換買氣」的建商。
　　房仲業者推算，「台北院」總銷價約120~130億不等，而「日湖百貨」總銷售額也有120億左右，預估兩大建案總銷售價共計約250億。不過一經價格修正後，估計興富發將因此減少近50億的獲利。
　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，雖然建商主動降價對於買方而言堪稱一大利多，然而真正牽動「一手屋」行情的主要關鍵，仍得視「329檔期」其他業者的推案與銷量而定；至於中古屋部分，假設未來下修房價漸成市場主流趨勢後，則必定會掀起新一波中古屋的降價效應。
　　徐佳馨強調，「自砍價格」並非拯救買氣的「萬靈丹」，主要原因在於，當其他建商陸續開啟「調降風潮」後，將可能造成越來越多買家抱持著期待「更多降幅」的心態，屆時恐讓市場的觀望氣氛更加濃厚。
　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮則認為，隨著興富發「自砍行情」，反倒有助於日後交易價格更趨「透明化」，且有機會提升民眾四處看屋、比價的意願，對目前陷入遲滯、冷清的房產市場而言，並非全然的壞消息。
　　蘇啟榮進一步補充，從建商「開槍」的動作也顯示，政府力推的「實價登錄」威力已經開始發酵，預料未來新建案行情「灌水膨風」的情形，應該會慢慢減少。

降價風吹向中古屋 房仲：有待觀察 中國時報【王莫昀、沈婉玉╱台北報導】

降價風吹向中古屋 房仲：有待觀察

作者： 王莫昀、沈婉玉╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年1月5日 上午5:30

中國時報【王莫昀、沈婉玉╱台北報導】

實價登錄政策發酵，開春即引發建商大動作宣布降價，台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，台灣不二價時代即將來臨！至於興富發降價動作，是否引發骨牌效應，將這波降價風潮吹向成屋巿場，各大房仲多認為，還有待觀察。

銀行業認為，興富發宣布降價，此為提前反映七月上路「實價登錄」制度，不再漫天喊價、炒作房價，但實際對建商獲利影響有限，預期其他建商「即使嘴硬說不跟進，也將實際進行價格修正」。

金融海嘯爆發時，開出第一槍，就「實惠度」推出十萬好屋區的信義房屋指出，此次開發商調降二成五售價，應觀察是單一個案，還是帶動其他案子一同跟進，若是一手房降價已成為風氣，則一、二手房價格會產生連動，中古屋的房價有可能出現向下修正情況。若一手個案降價成為趨勢，將會加速房地產整理的效率，原本可能需要盤跌半年房價，可能一季時間就已經反應，而價格下修也有助於市場買氣恢復正常。

信義房屋也認為，實價登錄威力已提前發酵，目前已有開發商公開降價，未來新案開價灌水的狀況應會減少。

仲量聯行總經理趙正義指出，目前國際間房巿透明度最高城巿在新加坡、美國、澳洲及香港，台灣房巿透明度與中國大陸一線城巿在伯仲之間，最不透明是柬埔寨，「巿場透明度越高，房巿交易速度也就越快」。

永慶資產管理中心總經理葉凌棋指出，目前房仲業還要觀察後續情勢，才會做出因應，房仲業賣的是二手屋，要屋主降價才會調降標的售價，且二、三年前，業界即紛紛推出降價專區，永慶也有，只要屋主調降售價，網路上的物件就會直接轉進降價專區，目前降價專區尚未有明顯波動。

上周一興富發五十四．七億元聯貸案才簽約，由土銀統籌主辦，銀行團超額認貸金額高達六十三億元。兆豐商銀授信主管認為，對不缺錢的興富發來言，率先喊降價「只是回到成交價、提前反應實價登錄制度」，促銷意味高。